賃貸経営アドバイス業務
賃貸マンション建設には、1.需要 2.収支計画 3.経済環境 などの検討が欠かせません。
相続税の節税ばかりに目がいってしまい、借金が返せなくなったり、分割で揉めてしまっては元も子もありません。税理士法人アフェックスではお客様の立場にたってアドバイスを致します。安心してお任せください。
相続税評価額1億円の土地(借地権割合70％)の遊休地をお持ちのC様。相続対策の為に、賃貸マンションを2億円で建築し、建築資金は銀行から1.6億円借入(返済期間20年)、残りは自己資金で建設することを考えているが本当に大丈夫か不安だと相談にいらっしゃいました。
相続税を見据えた賃貸経営をするためには、企業経営者と同じようにキャッシュフロー重視型経営をしなければなりません。所有している不動産から毎年どのくらい手持ちの現金が増えたかを経営の判断基準とすることが大切です。そこで、総資産利益率やキャッシュフロー利回り指標をもとに、収益性・安全性・換金性などに問題がないかしっかり検討をしました。C様には、相続税対策や家賃収入の見通しや修繕の経費など多方面から検討した事業計画提案を見て、将来に見通しが立ち安心したと喜んで頂けました。
事業計画書で安全性をしっかり検討
- 建築資金の全額を借入金で賄わず、20％を自己資金で充て、資金繰りに余裕を持たせている
- 当初の稼働率は95％で設定しているが、6年目以降は稼働率や賃料をさげ収入の見込額を漸次少なく見積もっている
- 金利について、当初10年間は年2％、後半10年間は年3％を見込んでいる
- 経費は年数の経過に伴い、増加を見込んでいる
- 13年目に大修繕をする予定でいる
賃貸マンション建設による相続対策
土地の相続税額- 1億円
相続税額- 5,000万円(相続税評価額×50％)
- 土地の相続税評価額
- 1億×(1−0.7×0.3)＝7,900万円
- マンション建物評価額
- 1.2億円(固定資産税 評価額)×(1−0.3)＝
8,400千円 
借入金残- 13,600万円
相続税額- 相続税評価額：2,700万円(＋−)
相続税額：1,350万円(相続税評価額×50％)
相続のプロとして土地を分析
但し、賃貸アパート・マンションを建てる場合は3つの点に注意が必要です。
土地に借入金に対する抵当権が設定されるため、物納に使えなくなること
マンションの稼働率が低いと、相続税評価額が大きくなる可能性があること
収益性が落ちた場合、更地価格より安い価格でしか売却できず借入金が残ってしまうこと。
税理士法人アフェックスでは、あらゆる面から検討を重ね、
お客様に最適な土地活用をご提案致します。
